【摘要】
　　
　　城市是人與物的社會性、自然性空間集成，城市發展依賴于城市影響力空間的集成資源。城市聚集的大量人口及其紛繁復雜的不同需求，使城市資源具有顯著的投入產出績效和強大的增值能力，這種經濟性為城市資產經營提供了廣闊而深厚的現實基礎和可能條件。因此，二十一世紀是人類從農業文明到工業文明再全面步入城市文明的時代，是以城市為主導的城市世紀，是全球展開激烈爭奪的城市資源市場化運營的世紀。本文從項目融資方式入手，著重講述了各種城市資源開發融資模式。
　　
　　【正文】
　　
　　一、城市資源簡介
　　
　　從存在方式與表現形態上來看，城市資源可分為自然資源、人文資源、人力資源、無形資源，其各自的內涵包括：
　　
　　1、自然資源。自然資源主要是指建城區或規劃區范圍內的土地、山水、植被、礦藏、物產等自然形態的經濟性資源。
　　
　　2、人文資源。人文資源主要包括建成區內歷史遺存與現實創造的各類表象性基礎設施、文物古跡和行政管轄區內的民眾傳統習俗、社會文化底蘊、城市主流時尚等人文現象，包括各類顯形的物態性資產、不可傳播的實體性文化與可傳揚的流體性文化，如城市道路、橋梁、樓宇、亭站、管線、路燈、車船等基礎設施性公共資產，以及城市文化景觀、市民生境、節慶活動和各種本土的源發性文化潮流等社會性、經濟性資源。
　　
　　3、人力資源。人力資源主要指城市人口的數量規模、比例結構、文明素質、思想觀念、倫理道德、價值標準、學習能力、創新能力、精神風貌等基本狀況和取向態勢。
　　
　　4、無形資源。無形資源主要包括理念資產、愿景資產和名譽資產，如城市總體規劃、建筑單體或景觀設計個案，城市公共資源開發利用的特許權、使用權、經營權、冠名權、 廣告體位支配權，以及城市法制（政策）管轄權、治理權、榮譽授予權、 社會活動統籌權、 區域群團或國際組織締創權、 締結權、邀駐權等；此外，各種影響城市發展的社會性與自然性有效信息，作為特定的功利理念知識、實踐經驗教訓和物象事態的變異訊息，也是當代城市極其重要的無形資源，如市域外傳播的新觀念、新知識、新模式、新方法，某些自然災變的聲訊數據和民意社情、重大事件等。
　　
　　二、城市資源融資模式
　　
　　我國大部分城市的城市運營市場發育滯后，城市資源的開發營銷率低，更多的城市資源被閑置化或公益化，加之政府公共財力投入有限，使得城市發展長期滯緩，人口城市化與城市現代化水平普遍偏低，不少城市缺乏自身吸聚擴張的旺盛活力和強勢能力，尤其中西部地區的內陸城市大多工業化進程緩，城市化水平低，現代化程度弱。面對市場經濟，通過喚醒城市資源的增值潛能，充分經營和實現其經濟性潛值，就能更好地促進城市快速健康發展，更多地滿足城市人多樣性的社會需求。城市資源的開發利用離不開資金的投入，下面我們就從項目融資的角度來分析城市資源開發融資的模式和方法。
　　
　?。ㄒ唬┓墙洜I性城市資源融資模式
　　
　　非經營性城市資源無收費機制，無現金流，政府開發此類資源的目的在于此類資源廣大的社會效益。文物古跡、城市景觀、圖書館等都屬于非經營性城市資源。這類資源的融資只能由政府財政承擔，主要分為兩種融資模式：一是政府財政直接投資；二是以政府信用為擔保進行負債融資。
　　
　　1、政府財政直接投資
　　
　　長期以來，財政資金一直在城市資源開發中占據主導地位，地方政府用于城市資源開發的財政資金主要有以下四種渠道：
　　
　?。?）各級財政撥款。
　　
　　財政撥款主要有中央財政撥款、省級財政撥款和市級財政撥款。
　　
　?。?）財政各項收費。
　　
　　政府將收取的城市建設維護費、市政公用設施配套費、過路過橋費、污水處理費、垃圾處理費、水資源使用費等用于城市建設。
　　
　?。?）土地出讓收入
　　
　　政府可以用以城市資源開發建設的土地出讓收入主要有四個來源：一是以招拍掛方式出讓國有土地使用權所得的土地出讓金；二是轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設補交的土地價款；三是處置抵押劃撥土地使用權補交的土地價款；四是改變出讓土地使用權的土地用途、容積率等補交的土地價款。
　　
　?。?）國債專項資金
　　
　　從1998年以來，中央政府為了擴大內需、拉動經濟增長，通過增發國債專項用于加大基礎設施建設 等方面投入的資金。國債專項資金分為兩類：一類列入中央預算支出，用于中央建設和補助地方項目建設；一類轉貸給地方政府和中央部門，用于地方和中央部項目建設，由地方政府和中央部門還本付息，不列入中央預算，也不作財政赤字處理。
　　
　　政府財政投資的優點在于來源穩定可靠，融資成本較低，融資風險小且易產生較大的政策、社會影響及土地的溢價效應，能較為廣泛的吸引后續社會投資和產業資本的進入。但是與落后地區城市系統性開發所需的巨額資金相比，政府資金幾乎是杯水車薪。
　　
　　2、基于政府財政信用的債務融資
　　
　　非經營性的城市資源的開發和建設沒有預期的利潤，投資者一般不愿意進入，目前地方政府在此方面的融資以間接融資為主，主要的融資渠道包括國內銀行貸款、國際銀行貸款、外國政府貸款和城投債券，在此主要介紹國內銀行貸款的情況。
　　
　　我國國內可提供城市資源開發建設資金貸款的銀行主要有國家開發銀行和國內各商業銀行。
　　
　　國家開發銀行主要通過開展中長期的信貸與投資等金融業務，致力于以融資推動市場建設和規劃先行，支持國家基礎設施、基礎產業、支柱產業及戰略新興產業等領域發展和國家重擔項目建設，支持城鎮化、中小企業、中低收入家庭住房、醫療衛生及環境保護等。以北京為例，北京市人民政府與國家開發銀行先后在2000、2002年簽署了《中關村科技園區建設金融合作協議》和《補充協議》，對中關村科技園區的基礎設施、基礎產業、支柱產業和高新技術產業等項目貸款總量達到180～200億元的規模，對中關村科技園區的建設和發展起了重要的推動作用。
　　
　　截止2011年底，國家開發銀行貸款余額為55259億元人民幣，其中公共基礎設施貸款余額12943億元，占總貸款余額的24.26%，文化產業貸款余額1204億元，新增保障性安居工程貸款1095億元，發放助學貸款104億元。
　　
　　截止2011年底，我國銀行業金融機構共有法人機構3800家，其中包括5家大型商業銀行（中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行及交通銀行），12家股份制商業銀行，144家城市商業銀行，212家農村商業銀行，190家農村合作銀行，2265家農村信用社，1家郵政儲蓄銀行，635家村鎮銀行及46家農村資金互助社。商業銀行貸款由于資金來源穩定、靈活性強，成為城市資源開發建設融資的最主要渠道。但是由于商業性銀行的逐利性，從自身業績考慮，對于商業銀行來講非經營性城市資源的低收入性消退了商業銀行向其貸款的意愿。
　　
　?。ǘ┙洜I性城市資源融資模式
　　
　　經營性城市資源由于具有后期的現金流入和預期收入，比較容易引入社會投資，特許權、使用權、經營權、礦藏、物產等都屬于此類資源。此政府對于此類城市資源的開發建設融資可以交給社會投資者來進行，一般來說有以下幾種融資模式
　　
　　1、BOT
　　
　　BOT方式是目前國內采用最多的一種公私合作模式。在政府授予的特許經營權下，投資人可以為經營性資源融資進行開發建設、擁有和經營建成的設施，政府通過向投資人購買服務或產品向投資人逐步償還成本和提供利潤，特許經營期限結束后設施的所有權歸于政府部門。
　　
　　BOT誕生于17世紀英國，最早應用燈塔的建設，其誕生后沒有得到足夠的重視，直到上世紀80年代才又發展起來。1984 年香港合和實業公司和中國發展投資公司等作為承包商和廣東省政府合作在深圳投資建設了沙角 B 電廠項目，是中國首家 BOT 基礎項目。 1995 年廣西來賓電廠二期工程是中國引進 BOT 方式的一個里程碑，為中國利用 BOT 方式提供了寶貴的經驗。
　　
　　2、TOT
　　
　　TOT模式是近些年來國際上較為流行的一種項目融資模式。政府將已建成的項目的特許經營權有償轉讓給投資人，有其進行管理和運營，特許經營期滿后，在交回給政府部門。
　　
　　TOT模式是BOT模式的發展，在政府運用TOT模式融資時，要注意一下幾點問題：
　　
　　?注意轉讓價格問題。由于TOT模式中投資人接收的是已建成的項目，項目建設時期的風險由政府承擔。因此，特許經營權的轉讓價應合理提高，作為對政府承擔風險的補償。同時有些城市資源項目產品價格的高低直接影響著民眾的生活，若轉讓價格過高，投資人會項目應提高后期產品或服務的價格。因此要合理制定轉讓價格，同時考慮社會經濟承受能力與投資者的利潤要求。
　　
　　?加強國有資產評估。政府轉讓國有資產時，進行資產評估。轉讓資產如果估價過低，會造成國有資產流；估價過高則可能影響受讓方的積極性和投資熱情。因此，要正確處理好資產轉讓和資產評估的關系。聘請的評估機構應具有相應資質，在評估時最好與轉讓方和其聘請的融資顧問及時溝通，評估結果應報國有資產管理部門批準。
　　
　　?應明確規定轉移經營權的項目的維修改造。因為TOT項目最終的項目設施是要交給政府的，為了政府在接收項目后能正常使用項目設施，要在特許經營協議中對項目的維修進行明確的規定，鼓勵外商對項目進行技術改造和必要的其他擴建改造。
　　
　　3、BT
　　
　　BT模式作為一種新的項目融資模式，近年來在我國的一些工程建設項目中的到應用發展。政府通過公開招商的方式確定合格的投資人，由投資人融資建設相關項目，項目竣工后，政府在一定時期內按事先簽署的回購協議向投資人支付回購款。
　　
　　BT融資模式在現今各地政府財政資金較為緊張的局面下，可以為城市資源的開發利用迅速的提供充足的資金，同時也為社會資金提供了新的投資渠道，獲得新的利潤增長點。
　　
　　隨著項目融資模式的不斷創新和民間資本加速進入公共投資領域，BT模式在片區開發中的應用也日益擴大。如寧波杭州灣新區2010年底通過基礎設施BT融資方式，引進上海城建集團以施工總承包方式進行投資建設，項目總投資30億元，分三年實施，主要內容為新區的基礎設施建設項目，含道路、橋梁、水利、綠化、景觀等。
　　
　　4、ABS
　　
　　ABS即資產證券化，是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。傳統的證券發行是以企業為基礎，而資產證券化則是以特定的資產池為基礎發行證券。
　　
　　對ABS的發起人來講，資產證券化將相對缺乏流動的資產轉變成了流動性高的金融商品，補充了發起人的資金。且資產證券化籌資成本要比銀行等低，因此資產證券化給發起人提供了有效的、低成本的融資渠道。同時資產證券化會將風險資產從資產負債表中剔除，有助于發起人提高資本利用率，改善財務比例。
　　
　　1992年三亞市開發建設總公司發行的2億元的地產投資券是資產證券化在我國的早期探索。之后從1996年到2003年中國進入了離岸證券化的發展，在這期間珠海高速公路有限公司2億美元債券、中國工商銀行與中國遠洋運輸總公司啟動6億美元的ABS項目等都是離岸證券化的實例。從2000年開始，資產證券化在金融業也開始了進一步的嘗試。
　　
　　以浙商銀行2008年浙元一期優先A級信貸資產證券為例，發起人為浙商銀行股份有限公司，發行人為中國對外經濟貿易信托有限公司，債券期限為9個月，票據年利率4.5%,計息方式為固定利率，實際發行總額為5.5億元。
　　
　　5、基礎設施信托
　　
　　基礎設施信托是指將信托資金專門用于投資大型公共基礎設施項目。信托投資公司在業務運營中接受委托人的委托，雙方簽署《信托合同》，利用信托制度以自己的名義參與基礎設施運作，受益人根據《信托合同》的約定享有信托受益權。
　　
　　今年以來，基礎設施類信托產品逐漸成為信托行業的支柱。日前，有統計顯示，2012年1月至6月總共發行356款投向為基礎產業領域的信托產品，與2011年1月至6月發行的169款產品相比，增加了187款，增幅達到110.65%。
　　
　　基礎設施信托融資模式的融資規模較大，其可在短期內募集超億元的資金，從而滿足水務集團現在的資金需求。而且通過信用擔保、信托財產回購安排等風險控制安排，基礎設施信托具有較強的風險控制能力。從已發行的基礎設施信托產品來看，一般發行期為1-2年，年化收益率可達到10%以上，再加上渠道占用費3-4個百分點，基礎設施信托的融資成本達到14%以上。同時基礎設施信托產品由于還款期限較短，可能會加大信托到期終止時企業的還款壓力。
　　
　　以中信普惠。吉泰建設應收賬款流動化信托計劃為例，此信托產品的信托期限為24個月，預期最高收益率11.5%。該信托募集資金由吉泰建設用于鄂爾多斯（600295）裝備制造基地市政基礎設施項目建設。根據合同約定，在東勝區政府未能按時足額履行付款義務時，吉泰建設有義務向本公司回購全部未償付應收賬款債權。該信托優先級受益權分為A、B兩類，其中A類優先級受益權期限約為1年，預期收益率10.5%/年，B類優先級受益權期限約為2年，預期收益率11.5%/年；次級受益權無預期收益率。
　　
　　6、融資租賃
　　
　　融資租賃是指出租人根據承租人對租賃物件的特定要求和對供貨人的選擇，出資向供貨人購買租賃物件，并租給承租人使用，承租人則分期向出租人支付租金，在租賃期內租賃物件的所有權屬于出租人所有，承租人擁有租賃物件的使用權。
　　
　　現代融資租賃產生于二戰之后的美國，起因在于二戰以后，美國工業化生產出現過剩，生產廠商為了推銷自己生產的設備，開始為用戶提供金融服務。1952年美國成立了世界第一家融資租賃公司--美國租賃公司（現更名為美國國際租賃公司），開創了現代租賃的先河。
　　
　　中國的現代租賃業開始于20世紀80年代的改革開放，母的市為了解決資金不足和從國外引進先進技術、設備和管理的需求。
　　
　　融資租賃的期限一般與項目或資產的生命周期相一致，期限較長，租金在整個租期內分期支付，一定程度上降低了承租人的償付負擔。而且承租人所支付的租金費用可在所得稅前扣除，可以享受稅收利益。與此同時融資租賃在首先相比于銀行貸款，融資租賃的成本較高，其年綜合費率通常在12%至20%之間，融資金額越高，費率越低。
　　
　　三、結論
　　
　　城市資源的開發融資是一個系統的工程，其中涉及到政府、城投公司、銀行、社會投資者等多個主體，如何通過城市資源的優化配置，以實現城市發展的最大的正外部效應，同時達到資源的可持續利用及生態環境的優美化，這是政府在對城市資源開發項目進行融資時應考慮的問題。
　　
　　由于城市資源中并不是所有的資源都可以進行市場化經營，因城市資源中只有部分資產性資源才能進行市場化經營，如體現城市人文的資源等，只有通過政府的財政支持才能有效優化資產經營環境。因此，城市資源融資模式的選擇要達到同時兼顧經營性和非經營性資源發展的目的，需要政府制定適合自身城市發展的融資規劃，合理利用各種融資模式，在保持投資于收入的長期平衡的同時大力推進城市資源的開發和利用，才能推定城市的整體發展。